家族構成や暮らしのスタイルにあわせた間取り、住まいの設備、外観。家づくりをはじめると、理想の住まいを思い浮かべて、誰もがワクワクするもの。そんな家づくりを進めるうえで、まず重要なのは、土地選びです。

土地の決め手は、アクセスの良さをはじめ「住みやすい」と感じる環境。それでいて、ご予算の都合によって、なるべく低価格で購入できる土地を探しにいらっしゃるお客様も少なくありません。

駅近や、周辺に商業施設・教育施設など環境が整っているエリアの土地は価格が上がりがち。ところが、なかには相場よりも安い価格で売られている土地もあります。今回は、相場よりも安く売られている土地の特徴と、その理由を解説していきます。家づくりを考え始めたばかりのお客様にとって、土地探しの一助になれば幸いです。

 

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土地には4つの価格が存在する

まず、住宅の価格の決定には「一物四価（いちぶつよんか）」という言葉が大きくかかわっています。

「一物四価」とは、ひとつの土地に対して、4つ価格が存在することを意味しています。その価格とは、①実勢価格、②公示価格、③相続税評価額（路線価）、④固定資産税評価額。では、この4つの価格は、どういった違いがあるのでしょうか。

 

一物四価を構成する価格

①実勢価格

市場で実際に取引されている、または取引された価格のこと。時価とも言われます。例えば、ある土地が過去に2000万円で売り出され、最終的に1500万円で購入された場合、その実勢価格は1500万円です。過去に取引された価格は、国土交通省の 「土地総合情報システム」で検索できます。

 

②公示価格

国土交通省が毎年1月1日時点の土地の正常な価格を算定したもので、3月に公表。これも、「土地総合情報システム」で検索できます。

 

③相続税評価額（路線価）

国税庁が宅地にかけられる相続税や贈与税の徴収額を計算するために使用する基準価格。毎年1月1日時点で算定され、公表されるのは7月です。これは、公示価格の8割程度となります。

 

④固定資産税評価額

各市町村が固定資産税や不動産取得税の徴収額を計算するために使用する基準価格。3年ごとに見直しが行われます。

 

この4つの価格のうち、一般的な土地取引や資産評価の基準・指標として活用されるのは公示価格。これに1.1〜1.2をかけた数字が、実勢価格になると言われています。公示価格を調べて土地の相場を知っておくと、候補として見つけた土地の価格が妥当なのか、そうでないかの判断がつきやすくなるでしょう。

 

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売主が「早く売りたい」土地は、価格が安い傾向に

基準や指標が定まっているにも関わらず、土地の売価が公示価格とかけ離れている理由は、その土地の売主の事情が関係している可能性があります。

例えば通常は、めったに土地が売りに出されることがないエリアで売り出しが始まると、希少であることから売価が相場よりも高めに設定されることがあります。また、東南角にある土地は日当たりが良いことから人気が集中しやすいため、同様に売価が高くなる傾向に。

そこで、「早く売りたい」と考えている売主は、こういった人気の土地を公示価格よりも下げて売価を設定することで、買い手からの注目を集めやすくするケースがあります。

 

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土地の特徴に、安さの理由がある場合も

土地が安く売られるケースは、「早く売りたい」という売主の事情や思い以外にも、さまざまな理由があります。その場合は、土地そのものに安い理由が潜んでいる可能性もあるのです。

 

旗竿（はたざお）の土地である

旗竿の土地とは、平たくいうとL字の形をした土地のこと。公道に接する敷地が細長くなっており、そこを通った先に宅地として使える敷地が広がっている形状をしています。特殊な形状の旗竿地は、周囲を建物に囲まれていることが多いので、近隣の生活音や視線をいかに避けながら、風通しや採光を可能にするか、設計に工夫が必要です。

不整形地である

不整形地とは、三角形や傾斜がついている土地などを指します（広義では旗竿地も不整形地に含む）。基本的に土地は長方形や正方形だと、建物もこだわりが反映しやすくなります。ところが三角形の土地では、有効に使えるスペースが限られるので、理想の間取りを考える際に悩む可能性も。また、傾斜がついている土地は、家を建てるために土地を平らに造成しなければならず、その分のコストがかかります。

北向きの土地である

南向きの土地、つまり道路が南側にある土地は、日当たりを考慮される方からも人気があるため価格が高くなりがち。一方、北側に道路のある北向きの土地は、同じ面積や形状でも価格は下がります。

ただし、窓のあるLDKやベランダ、庭を南向きに設けることで、道路からの視線が気にならない点は北向きの土地の大きなメリット。また、直射日光ではなく心地よい柔らかな日差しを取り入れやすいのは、実は北向きの土地なのです。

工場の跡地である

工場から排出された有害物質が土壌に含まれている可能性があるため、土壌汚染調査を行う必要があります。

市街化調整区域にある

市街化調整区域では、市街化開発を抑制しているので、住宅建築に制限がかけられます。農地法や都市計画法の許可が取得できない場合、建築できません。またインフラが整備されていないことも多く、自然災害に弱い可能性もあります。

 

これらの土地の特徴は、安いゆえの落とし穴になり得る場合があります。一方で、土地の特徴を理解したうえで間取りの工夫をするなど、前向きに考えると価格が安い分、想定していた予算を建物や内装にかけられることにもつながるでしょう。

 

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土地購入では、ベストよりもベターな選択を心がけて

“土地は水物”と言われ、そのときの状況に左右されやすいもの。保留にしていた土地が、翌日になると売れてしまった、というケースもあります。建物のプランを考えるのと同様に、土地探しにも重視しておきたい条件を設けておくとスムーズな家づくりが実現できるでしょう。

例えば、通勤に車を使う場合は、「駅近の土地」という条件の優先度を下げてみる。または、土地にかける予算が厳しいなら、旗竿地や三角形の土地も候補に入れてみてはどうでしょう。

自分たちの条件をすべて満たす土地を待つのではなく、譲れない条件を洗い出し、精査することも重要です。土地探しは、ベストよりもベターな選択を心がけてみてくださいね。

 

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アイシン開発がご提案する土地は高品質で良心的価格

2020年に国土交通省から発表された「令和2年都道府県地価調査」の結果によると、名古屋圏の住宅地における基準地価変動率トップ10に、刈谷市と豊田市がランクインしました。刈谷市は大手町と若松町が2位と3位、豊田市は平芝町が4位、月見町が5位、日之出町が7位という結果に。コロナ禍において多くの地域で地価が下落している中、自動車産業の街は多くの従業員が住まいを必要としているため、地価も堅調な伸びを示しています。

アイシン開発は、そんな西三河エリアを中心に、お客様の理想の家づくりをサポート。長年培ってきた不動産ネットワークを駆使しながら、地域の土地情報をスピーディーに収集しています。

厳しい土地調査を徹底しているアイシン開発では、自然災害が起きた際にも、長く安心して暮らしていただけるよう、地形や土壌を調査。過去の被害事例がないか、ハザードマップも併せてくまなくチェックしています。

また、実際に暮らすうえで快適な坪数を確保し、周囲の景観や日当たり、騒音などのトラブルがないかといった土地条件も精査。さらに公共施設や学校、商業施設へのアクセスといった「暮らしやすさ」を一番に考え、選び抜かれた土地だけをお客様にご提案しています。

 

長く安心して暮らせる土地を適正価格で探したい、という方はぜひ一度アイシン開発へご相談ください。

 

執筆者プロフィール

都市開発事業本部 戸建部
寺川恵子

入社当初は契約書の作成や入金管理を担当する事務職として勤務。大府展示場のオープンをきっかけに同所へ異動。受付や事務を経験し、営業職となる。営業キャリアは約10年。お客様の理想の生活や価値観などを共有し、お客様が本音で話せる雰囲気づくりを心がけている。性格は楽観的。休日は収集しておいたグルメ情報を頼りに飲食店を巡ったり、愛犬とのんびり過ごしたりすることが多い。宅建士の資格を所有。