家を建てる上で、その土台となる土地選びはとても重要。アイシン開発では土壌や地形、立地、環境など、あらゆる基準をクリアした“安心できる土地“だけをお客様に提供しています。では、私たちが普段からどのようにして、「土地の購入」を行っているのか気になったことはありませんか？

アイシン開発では、独自のネットワークを形成して土地の情報を収集。そして、購入の前には必ず入念な「敷地調査」が行われます。土地の購入において重要なポイントとなる敷地調査とはどのような内容なのか、用地仕入れ担当者の私からご説明していきます。

２つの調査で安心して暮らせる土地かを調査する

対象となる土地に対して、「その場所で長く安心して暮らしていけるか」「自然災害による被害を最小限にできるか」「設計や間取りに支障はでないか」などを判断する敷地調査。アイシン開発では、「現地調査」「役所調査」の2つに分けて行っています。

現地調査

担当者が現地に出向き、土地を目で見て確かめることを「現地調査」と呼びます。インターネットを通じて土地の基本情報は確認できますが、その土地が面している道路、近辺の景観や障害物、隣接地の状況、騒音の有無、日当たり具合などは調査することができません。土地の場所まで実際に足を運び、周辺の雰囲気を肌で感じ取りながら自社基準と照らし合わせているのです。

また、現地で調査する項目には「敷地の高低差」も含まれます。高低差のある土地は整地する際に土地が崩れないよう、コンクリートなどを使った擁壁が必要となるケースも。そうしますと土地に対するコストが上がり、結果としてお客様にご提供する土地代が高くなってしまいます。

役所調査

土地に対する法律上の制限は「役所調査」を経て、しっかりと把握しています。都市計画法上の用途が指定された地域内の土地は、ルールに従った建物しか建てられないため注意が必要です。例えば低層住宅しか建てられない地域には、それ相応の建ぺい率、容積率、高さ制限、斜線制限等が定められており、その中で設計を進めます。平易な言い方をすれば、「敷地を持っているからといって自由に建物を建ててはいけませんよ」ということになります。

また、防火地域や準防火地域内の土地かどうかも要確認。仮に該当すれば、その土地に建てる建物の規模や構造には一定の制限を設けなければなりません。さらに、将来的に都市計画施設の建設や区画整理がなされるかどうかも調べておく必要があるでしょう。以上の内容は、各自治体の都市計画課などで調査することができますが、ほかにも「役所調査」では次のようなことについても調べています。

上下水道

その土地に、上下水道が整備されているかの確認を行います。引き込まれていない場合は、別途引き込み工事が必要です。

道路

土地の前にある道路は、建築基準法上幅4m以上が必要で、さらに道路に2m以上接してなければならないという決まりがあります。この条件を満たしてなければ、その敷地に建物は建てられません。

埋蔵文化財

文化財が埋蔵されていないかも調べなければなりません。文化財が埋まっていることが分かっていたら、文化財保護法の規定により工事前に愛知県への届け出を行います。

河川・水路

河川・水路の深さや管理幅などを調査。また過去の浸水被害についても、各自治体が公開しているハザードマップを使って行います。

「現地調査」を行って確認すべき点を洗い出し、その詳細を把握するために「役所調査」を行います。現地調査の段階で不備を感じたら、役所調査を行わずにその土地の仕入れを見送ることも珍しくありません。

いい土地が、「いい家」「いい暮らし」に結びついていく

例え話になりますが、こだわりの料理人は、自ら市場に足を運んで料理に使う食材を吟味します。入荷日時や産地はもちろん、サイズや色ツヤなどもくまなくチェックし、自身が納得したらその食材を仕入れるでしょう。いい料理をつくるためには、いい食材が欠かせません。

実は土地の購入も、これに通じる気がします。土地が持つ特性をあまり理解しないまま購入してしまえば、いい家・いい暮らしが実現することはないでしょう。そのため、土地そのものの特性を徹底的に調べ上げ、品質の良し悪しを見極めることがとても重要だと言えるでしょう。

不動産開発部 不動産企画T
上野拓昭

クルマ関連の事業が目立つアイシングループの中で、唯一それとは異なる不動産事業を行っていることがアイシン開発に興味を持ったきっかけ。入社後は戸建用地の仕入れ担当を3年勤め、その後5年間は戸建の営業を経験。2020年の春から再び用地の仕入れ担当に。戸建営業を経験したことで、お客様が土地に対して何を求める傾向なのかが深く理解できるようになった。プライベートでは１児の男児の父。